Lý Thuyết:
Theo anh chị, thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư thường áp dụng cho những trường hợp nào, vì sao?

Bài tập: Yêu cầu nêu phương pháp sử dụng thẩm định, ghi rõ cách tính và ghi kết quả thẩm định

1) Căn nhà ở phố A có vị trí mặt tiền đường, sử dụng ổn định từ năm 2000, có số liệu như sau:
- Diện tích đất thực tế phù hợp với quy hoạch: 4m x 20m = 80 m2
- Diện tích đất ở được công nhận theo chủ quyền: 60 m2
- Diện tích xây dựng: 50 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 80 m2
- Nhà phố: 1 trệt + 1 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái bằng

Thông tin chuyển nhượng tại khu vực như sau:
BĐS 1:
- Diện tích đất được công nhận : 4m x 12m = 48 m2
- Diện tích xây dựng: 48 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 140 m2
- Kết cấu 1 trệt + 2 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái lợp tole
- Đã chuyển nhượng giá 2,6 tỷ

BĐS 2:
- Diện tích đất được công nhận : 4m x 20m = 80 m2
- Diện tích xây dựng: 64 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 190 m2
- Kết cấu 1 trệt + 2 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái lợp tole
- Đã chuyển nhượng giá 4,4 tỷ

BĐS 3:
- Diện tích đất được công nhận : 4m x 25m = 100 m2
- Diện tích xây dựng: 90 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 180 m2
- Kết cấu 1 trệt + 1 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái lợp tole
- Đã chuyển nhượng giá 5,2 tỷ

Biết rằng:
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của các căn nhà trên là 80%
- Đơn giá xây dựng mới là : 2 triệu đồng/ m2
- Các điều kiện về quyền sử dụng đất, vị trí, hạ tầng, xã hội, lợi thế kinh doanh như nhau.
- Đơn giá đất do UBND thành phố ban hành là 10 triệu đồng/ m2

2) Một khu đất phi nông nghiệp có diện tích 10.000 m2 (thuộc diện đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất) doanh nghiệp A đang sử dụng vào mục đích kinh doanh cho thuê kho bãi. Hãy thẩm định giá trị khu đất trên, biết rằng:
- Không tìm được thông tin chuyển nhượng
- Doanh thu cho thuê bình quân hàng năm : 1,8 tỷ
- Chi phí quản lý bình quân: 0,2 tỷ/ năm
- Thuế thu nhập doanh nghiệp là 28%
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng bình quân là 8%/ năm (suất lợi tức bắt buộc)

Nguồn: http://ub.com.vn/threads/2640-De-thi-tham-dinh-gia-Eximbank-2011?p=22076#post22076#ixzz1VJAVqjXP